第1154期

房产纳税评估:让购房者成冤大头

税务机关漠视纳税人提交的交易证据,让购房者成为"冤大头"。

六十秒读懂专题

在美国,房产税按照"市场与政府估价的最低值"征收,加州允许在房价下跌时重新估价来临时降低征税额。为避免购买便宜房子而逃税,购房者只要证明是合理购买而非从亲戚手中廉价购得即可。而在中国则完全相反,税务部门严禁透露二手房评估值,漠视纳税人提供的交易真实性的证据,让购房者成为"冤大头"。 [阅读全文]

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导语:近日,媒体报道盐城市民杨先生以95万元购得二手房,但在交税时被要求按存量房交易纳税评估系统得出的167.5万元交税。税务机关漠视纳税人提交的交易证据,让购房者成为“冤大头”。

为保障房产价格评定公正,美国房地产评估师由居民公选;同时,房产税征收也取“市场与政府估价”中的最低值

由于与房贷、房产税挂钩,房产估值是购房中非常重要的环节。在美国,为了保障房屋价格评定上能够公平公正,房地产评估师都是由居民公选出来。评估师一般会采用销售对比方法,即比较近6个月内三四个在附近已售房屋的价格,根据地块大小、房屋大小、房型、房龄、房屋设施等进行调整出市场公平价。

在美国,大部分州都是按照房产的市值征税,许多州对评估价值的上涨在限定,如纽约州规定,居民住宅的评估价值每年上涨幅度不能超过6%,5年内累计不能超过20%,商用房地产的评估价值5年内保持不变。 加州则规定房产评估征税价值的增加每年不可超过2%,此法案还允许在房产价值下跌时重新估价暂时降低其征税的法定价值。 用房产市场价值与根据法定每年最高涨幅调整后的基础价值的最低值,作为征税的法定价值。

加州,房产估值

中国恰恰相反,税务机关设立房屋最低交易指导价,将成交价与指导价中的最高值作为计税依据

而在中国,二手房交易纳税评估系统在实际税收征管中税务机关通过技术手段,确定一个房屋成交价的最低标准,如果买卖合同上的价格等于或高于系统纳税额的话,就能通过;如果交易价格偏低的,税务系统就有权进行评估,按照系统评估的进行交税。

2013年1月份,青岛实施二手房纳税评估系统后,二手房交易中申报成交价格低于系统最低交易低价且无正当理由的,应按不低于最低交易价格进行纳税申报,并缴纳税款。也就是说,购房者的合同成交价与官方规定的最低交易指导价哪个价高,购房者就要按照哪个价格纳税。

为防止房产估价高于购房价造成购房者多缴税,美国购房者可上诉至估价委员会,只需提供类似成交案例,证明房价是合理市场价格即可

为了避免购房者买到便宜的房子而多缴税款造成损失,在寄出房产税单之前几个月,估价委员会会将房产评估价值告知纳税人,以便让房主心中有数。如果房产地税估价都高于购房者的买价,购房者可以根据买房价格上诉到估价委员会(The Assessor's Board),以便调整房产纳税估价。购房者可提供在1月1日左右最晚不超过3月31日的两笔类似的房产买卖资讯来证明购房价格是合理市场价格(Fair market Value)而不是从亲戚手上廉价购得。

而在本文案例中,盐城房产中介资深人士分析,杨先生购买的229平米房产,以盐城整体房价每平米在五千元左右计算,95万元成交属合理价格区间。但当事人仍旧未逃脱按照官方指定高价来纳税的厄运。

即使亲友转卖房产,美国也有详细的优惠条款。父母和子女间及从祖父母到孙子女间的房产转移可免除重新估价,还可对不超过100万美元的其他房产申请免除重新估价

在加州,对在父母和子女之间以及从祖父母到孙子女之间的不动产转移提供了财产税的优惠,将使财产更容易的被保留在一个家族中。从父母到子女或从子女到父母之间以及从祖父母到孙子女之间以出售、赠与或继承方式转移不动产将可以申请免除重新估价。除了对主要住所的税款优惠以外,可以对价值不超过一百万美元的其他不动产的转移申请免除重新估价。这一百万美元的免除额度分别适用于每一个合格的财产转移人。一个两百万美元的限额适用于一对合格夫妇的共有不动产。

在美国,私人房产公开资料十分详细,每处房产的评估价值、房屋交易价格都是可自由查询,使购房者清楚房屋估值从而避免购房损失

在美国,每处房地产的评估价值、房屋交易价格都公开透是可以自由查询的,可以让购房者十分清楚的了解所购房产的估值。每处房地产交易后90天内,房主都必须到有关部门就买方、卖方和成交价等内容进行依法登记,政府评估办公室还派出工作人员现场查看、记录原房主在房屋出售前对房子内外修缮装修的情况,这是以后调整房屋评估价值的重要依据。

而且在美国,私人房产所公开的资料十分详细。一旦知道了房屋的地址,就可以了解这幢房屋的价值以及市场评估价格。除此以外,如果房产网站的信息不够全面,用户还可以到各地方政府的网站上,查询了解具体街区和未知的房屋信息。例如,纽约市政府网站中的"房产信息"页面就能够明确的标注出,政府提供了与该区房产有关的"房屋账户历史、账单与评估、数字税收地图、豁免与减免信息"等等。

中国则严禁以任何理由、任何方式向纳税人及其代理人公开或透露存量房评估值,让购房者无法知晓房产的真实价值,承担更多的房产税费

而2013年12月,国家税务总局下发《关于进一步加强存量房交易税收征管工作的通知》,要求全国地税机关健全存量房评估工作制度、完善评估技术标准、严格评估值管理,其中明确提出:要逐步缩小评估值与市场价格之间的差距,在条件允许时应取消下浮比例。自2015年1月1日起,各地下浮比例不得超过10%。国家税务总局特别强调,除征管工作需要外,严禁以任何理由、任何方式向纳税人及其代理人公开或透露存量房评估值。而这无疑让房产交易的买卖双方都无法了解房产的真实价值,偏离正常价值的成交价格都会让购房者承担更多的税费,让购房者成冤大头。

中国二手房交易纳税评估系统名为"防漏税",实为"创收",2013年青岛全市覆盖二手房交易评估系统,二手房税收16亿,增收1倍

2012年,国家税务总局局长肖捷曾表示,各地上调二手房交易计税价格,是为了遏制二手房交易通过"阴阳合同"造成了国家税款的流失的现象。 但在实际税收征管中税务机关通过技术手段,确定一个房屋成交价的标准,但税务局漠视纳税人提交的交易真实性的证据,只顾自己的标准征税,无疑是"雁过拔毛"。

二手房交易纳税评估系统的增税效果显著。2014年7月,南京房价下跌,房屋评估系统却调高了房屋评估价,导致二手房交易的税费不降反增。2013年,青岛在全市范围内全面覆盖存量房交易评估系统,全面组织二手房税收16亿元,一年增收8亿,增长1倍