另一面

根据法学专家李绍章的《浅析大学生宿舍的法律性质》，大学生若通过缴纳住宿费取得了宿舍的使用权，和校方有了住宿服务合意，那在宿舍问题上，学生和校方在法律上就是两个平等民事主体的契约关系。大学生租住在学校的宿舍内，在法理上和其他公民租赁住宅并无二致。换句话说，此例中南昌大学充当的是房东的角色，学生则是租客，高校的对学生的“管理责任”也并不能改变宿舍租赁中这一关系的性质。

既然在宿舍方面，高校和学生是房东和租客的关系，房东要求的房租里包含物业费也应属正常。根据江西省教育厅出台的高校收费标准（赣教计字[2002]146号），高校收取的宿舍费应包括宿舍折旧费、水电费、床位桌椅等必要硬件设施折旧费和“宿舍管理费”。这就是说南昌大学学生缴纳的宿舍费用已经包括涵盖公共区域保洁费用的物业管理费。而广东和湖北教育厅也在高校学生宿舍住宿费收费标准中规定“需由校方专人负责卫生和安全保卫”，确认了学生宿舍住宿费中包含物业管理费。

高校和学生之间的房屋租赁协议，可以是专门的《宿舍住宿合同》。例如，北京理工大学在其《学生公寓住宿协议》规定了“甲方（学校）要为乙方（学生）提供整洁、安全的住宿环境（宿舍内部卫生由乙方负责）”，以合同形式确认了校方负责宿舍公共区域保洁的义务。

在中国大陆，更多的情况是租赁协议以宿舍管理规定的这种格式合同的形式存在，学生缴纳住宿费即可视为同意校方的宿舍管理规定，和校方签订了格式合同。而此例中作为格式合同的2010版《南昌大学学生公寓管理办法》第三条则明文规定“宿舍……物业管理服务工作由（学校）后勤部门负责”。也就是说，校方在和学生签订的格式合同中承认了 “宿舍物业管理服务”是校方的法律义务。

据媒体报道，南昌大学校方在全面辞退保洁工人、推行“学生自主保洁”之前未征求学生意见，认为没有举行听证会的必要。在“学生自主保洁”试点并不成功、试点学院学生的怨声载道的情况下，校方仍坚持全面推行所谓“学生自主保洁”，宣称不能“因为有不同的声音就停滞不前”。也就是说，房东和房客签订了合同，合同规定了房东有义务打扫公共区域，房客也尽到了合同义务按时足额缴纳了房租和物业费，房东却未征求房客意见就单方面决定违反合同，不再提供公共区域保洁服务。这在法理上是民事违约行为，理应承担违约的责任，赔偿房客损失。

说白了，学生宿舍公共区域保洁这件事和校方所谓的“品格培养”、“自主意识培养”并无多大关系，而是校方把民事合同中应承担的法律义务推给了学生：违约就是违约，在道德上如何指摘学生也无法改变这一点。

在英美等高等教育历史悠久的国家，作为宿舍提供方的高校和作为宿舍租赁方的学生的民事契约关系非常明确。作为英国高校行业协会的英国大学组织(Universities UK)，就在其高等院校行为守则(Code of Practice)中规定“在宿舍租期开始之前，高等院校和学生之间必须签订书面合同”。

而且大部分高校都会在宿舍租赁合同中写明校方会负责公共洗手间、走廊等公共区域的定期保洁和垃圾回收，而学生则有保证个人房间内清洁的义务。比如，耶鲁大学就在研究生宿舍手册中明确指出，学校研究生住宿办公室会负责公共区域和走廊的清洁工作以及垃圾和积雪清理工作。