导语:5月13日,北京市住建委发布《北京市房地产经纪管理办法(征求意见稿)》 ,在意见稿中包含了多项针对房地产中介的禁令,其中明令禁止房屋托管。其实,作为自然的市场行为,房屋托管服务使中介和消费者双赢。 [详细]
       

房屋托管源自市场需求

 
     

“房屋银行”是双方自愿:房东省去寻租麻烦,转移空置风险

如果单单是从初衷来看,北京市政府相关部门的做法其实并无不妥之处:叫停“吃差价”是保护出租方利益,叫停分割出租是为了保护承租人的生命和财产安全;至于治理哄抬房价和房屋租金,禁止透露客户个人信息,房屋交易信息透明, 禁止骚扰客户等,更是不在话下。但并非有好的初衷就会产生好的结果。现在多数中介普遍的作法是,房主委托中介代为出租房屋,按月收取租金,一般1年中会设置1到2个月的房屋空置期,空置期不支付房租;如果只和简单的房屋出租中介做对比,房屋托管的利润确实甚为巨大。但消费者并没有天真到心甘情愿地让中介白白获利。他们出于种种的原因——或没有时间,或没有意愿去承担寻租商洽在内的各种麻烦。通过委托出租的方式,房东在获得了便利的同时,也将将房屋无法出租导致房屋空置的风险转移给了中介。 [详细]

中介承担房屋空置风险,还需承担合约期的房屋维护,理应获得更多利润

中介除了需要承担房屋的空置风险以外,还需要自己找租客,将房屋出租、收租,以及负责房屋在合约期内的维修等事宜。有的还会根据租客需求对房屋进行装修和对电器、家具进行添置。而中介承担了风险之后,就理应获得更多的利润。所以这是一种双赢的市场行为 [详细]

整个北京中介行业房屋托管业务的营业收入每年或大于5个亿。只在北京市场,大型中介链家就已有约1万余套房源,其从房东或开发商手中收集房源进行统一的装修、管理、出租。

以北京最大的房屋中介公司链家地产为例,目前该公司的的屋托管项目已经成为一项成功并且持续壮大的业务。从2011年6月开始,链家从房东或开发商手中收集房源进行统一的装修、管理、出租,并成立独立的“链家自如”品牌。据根据一名不愿透露姓名的业内人士提供给《第一财经日报》的数据,目前北京市场上,链家已约有1万余套房源。另一家北京的大型地产经纪公司我爱我家,其房屋托管业务也占到了全部营业收入的15%到20%。据保守估算,链家、我爱我家等再加上小型的中介公司,“整个北京中介行业房屋托管业务的营业收入1年不低于5个亿”。 [详细]

 

在北京,房屋托管的市场规模已经达到5亿

自愿订立合同受法律保护,政府干预合法性存疑

 
     

在不侵犯第三方利益的情况下,自愿订立合同受到法律保护。地方政府涉嫌侵犯当事人合法订立合同的权利

根据《民法通则》第五十八条第三、五、七款之规定:一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下所为的,则民事行为无效;违反法律或者社会公共利益的,则民事行为无效;以合法形式掩盖非法目的的,则民事行为无效。又及,根据《中华人民共和国合同法》第四条之规定,当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。即是说,在不违反国家法律基本原则,不损害国家、公共和第三方利益的基础上,当事人之间订立的合同,受到《合同法》的保护。而北京市政府出台的地方性规定,事实上限制了当事人合法、自愿订立合同,侵犯了当事人的权利。 [详细]

 

租赁合同的订立应依据当事人的自由意志

一刀切式管理简单粗暴,行政干预违背市场原理未必有效

 
     

租赁纠纷多集中于不正规的小型中介和黑中介。根据北京工商部门的调查数据显示,全市的中介公司中有一半以上没有经营资质。

从2012年国家实行房地产调控,特别是北京市出台房屋限购令以来,房屋中介行业持续火爆,各种中小型中介机构也不断涌现。据《京华时报》报道,90%的投诉集中租赁纠纷上,违规行为以坐地起价、扣押押金、甚至是虚假房源诈骗为主。纠纷多集中于不正规的小型中介和黑中介。而根据北京工商部门的调查数据显示,全市的中介公司中有一半以上没有经营资质。由此可见,违规行为主要集中在小中介和黑中介,那么,政府不任由规范的市场去完善合同条款、同时整治没有经营资质的黑中介。而选择一刀切式地干预,就显得略为简单粗暴了。 [详细]

在政策违规成本巨大的情况下,正规的连锁中介公司会选择退出房屋托管业。而鉴于市场的硬性需求,不正规的小中介和黑中介将接管市场,形成黑市

干预和“监管”的实际效果实在令人怀疑,首当其冲的问题是:政府是否有足够的精力和执行力去解决如此多的合同纠纷?根据基本的经济学原理,市场是自主且自由的交换,只有在市场的自由竞争中,各种产品和资源的相对价格才能够灵活地反应它的相对稀缺程度,从而实现市场有效配置资源的功能。在政策违规成本巨大的情况下,正规的连锁中介公司会选择退出房屋托管业务,而硬性的市场需求依然存在。直接导致的结果就是小中介和黑中介在地下全面接管市场,形成黑市,会造成更糟的局面。 [详细]

“调控”政策对市场的人为干预,进一步破坏了市场的供需平衡。当今中介市场的种种乱象,其实是在为房地产市场的乱局埋单。政府对中介市场的乱干预,又将会导致下一个分支市场的混乱扭曲

如今,在京沪穗等一线城市乃至于广大的内地,房屋供求严重失衡。其最根本的原因,在于土地出让制度——即政府垄断土地供给,以招拍以及一次性缴纳土地出让金的批租制为主要出让方式。在地方政府“土地财政”的背景下,城市土地出让制度导致了土地价格的高涨。土地价格高涨则是住宅价格高企的主要原因。在此种情况下,房地产调控政策闪亮登场。“调控”政策对市场的人为干预,又进一步破坏了市场的供需平衡。总体上看,当今中介市场的种种乱象,其实是在为房地产市场的乱局埋单。而对中介市场的乱干预,又将会导致下一个分支市场的混乱扭曲。 [详细]

 

市场应当让“看不见的手”来调节

 

在市场领域过多地施行一刀切的行政干预手段,不仅无助于规范市场,甚至可能造成更加糟糕的结果。

 
网易新闻另一面往期回顾    
编辑:席骁儒
关注网易另一面:网易微博 新浪微博 
| 新闻首页 | 回到顶部  

×

?​​​​​​