可能是中国鬼城还不够多,这一次要再造3500座

从边远落后省市的鬼城到东部经济发达区域的空城,都是住不起的高楼。面子工程的恶果终将由民众承担。

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MapleRecall 作者:于方

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罗马不是一天建成的,但中国官员们似乎更愿意相信,大楼可以拔地而起,城市扩张的速度也可以更快。

2014年国务院发布的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》就已经明确提出要求,到2020年,中国城镇常住人口的比例要达到60%,这项规划的耗资预算约42万亿人民币。在五年内要把一亿中国农村人口变成城镇人口,而且还要常住,最简单粗暴的方法就是把农村人口脚下的土地,变成城市。

事实上,这类中国式“城镇化”的速度相当快。1998年至今,是中国城镇化进程最快速的阶段,城镇化率从28%飙升到目前的51%。未来要实现60%城镇人口的目标,各地地方政府胸有成竹,只要继续卖地,继续在郊区、乡镇甚至从农民手里低价收来农田上,盖起集中居住的高楼,“城镇化”并非难事。截至2016年5月,国家发展改革委城市和小城镇改革发展中心的数据显示,全国县及县以上规划中的3500多个新城新区,能容纳近34亿人口,装下全世界一半的人已经不成问题。

鄂尔多斯康巴什新区里密密麻麻的商品房无人居住。/Kai Caemmerer

只不过这些为响应“城镇化”建造的新城新区,最后都将成为无人居住的鬼城,“扩区造城”的方式既荒诞又愚蠢。

30来的城镇化成果建立在城市不断扩张、“城镇居民”数量激增的虚假繁荣上。

2010年,MarketPlace驻中国记者罗伯•施密茨(Rob Schmitz)发现了鄂尔多斯的“鬼城”康巴什新区,这座耗资50多亿、面积32平方公里的“鬼城”,高楼平地起,却无人居住。

不久之后施密茨的很多记者同行纷纷赶来,让这个中国正北方的小城在国际上火了一把。鄂尔多斯自2003 年发现煤矿后,引来了煤老板和房地产商。官员需要政绩,卖地建楼还能搞城镇化,开发商买地卖楼,煤老板和民间高利贷负责资金周转,一拍即合,鄂尔多斯当地楼市一度火爆。然而2008年金融危机刮来,鄂尔多斯支柱产业的煤价暴跌,房地产失去了资金助推。而这座沙漠里的孤城,餐饮、医疗、教育、交通等设施并没有跟上来,地下水正在枯竭,房价一落千丈。

2014年后,施密茨重回了鄂尔多斯。令人咋舌的是,康巴什新区造成的巨大浪费被中国国内媒体曝光后,也没有停下继续兴建高楼的步伐。施密茨发现市政府已经率先搬进了康巴什新区,试图吸引居民入住;并在周边建了三个少数民族传统游戏体育馆,挖了一个巨大的人工湖,以及新的湖畔摩天办公大楼已经开始动工。

同时,当地人似乎已经完全接受了“鬼城”的设定,当地最大的一家房地产开发商老总告诉记者施密茨,加拿大和美国有许多城市的人口密度和康巴什一样低,“鬼城”不过是城镇化必须要经过的一个阶段。

包括著名的经济学家史蒂芬•罗奇(Stephen Roach)也与这位开发商的观点一致。罗奇曾使用上海浦东新区作为佐证,曾经的浦东也是座空无一人的鬼城,而今天已经是上海乃至全国最核心的经济中心之一,以此他推论,中国鄂尔多斯这样的“鬼城”需要的只是时间。

鄂尔多斯康巴什新区里空荡荡的街道,零星有车辆通过。/the bohemian blog

但今日的中国鬼城与当年浦东所面临的形势早已截然不同。浦东建于上世纪90年,赶在中国加入WTO和GDP以两位数的速度连续增长的十年之前,而现在中国经济放缓,从靠投资拉动经济向靠消费拉动经济艰难转型,减速甚至衰退是必然的。此外,浦东占据着世界上最大的港口之一,而鄂尔多斯是在沙漠中间建高楼,两者地理位置天壤之别。

如果说史蒂芬•罗奇(Stephen Roach)观点的主要缺陷在于对中国的不了解,那么鄂尔多斯的这位开发商则不小心暴露了中国“城镇化”的真相,靠盖房子赶农民上楼。

中国式城镇化下的居民生活,背离了正常的轨道。与房地产行业的畸形狂热一样,始终滑行在危险的边缘。

相比于加拿大、美国,中国的人口总量是他们的数倍,人口密度与他们持平本身就是一件非常不可思议的事情。其次,世界上大多数城市的形成都是自然现象,人们在港口、矿区或贸易中心周边聚居,逐渐建立完善的市政设施,让他们有足够的空间生活,安全便捷的城市交通,吃上安全放心的食物。鼓动农民上楼,兴建集中居住的大楼,不过是最表面的搬迁运动。

但鬼城与正常的城镇化刚好相反,鄂尔多斯康巴什新区里的生命迹象都是微弱的,因为鬼城里的别墅和豪华公寓,从来不是为来此打工的农民工而建。在进“城”的迁徙浪潮中,他们被挤压在城中村甚至贫民窟中。

罗伯•施密茨在康巴什新区走过了十几栋高楼终于遇到了十几名居住在此的农民工。与6年前相比,房价大幅回落,但农民工们依然买不起这里的公寓和别墅。但他们以65美元(约人民币434元)一个月的低价租住了当地一套办公室,住在没有窗户的房间,把原本的办公大厅改造成了公共浴室和卫生间。

鄂尔多斯并非孤例,在中国“鬼城”犹如一场瘟疫在许多城市蔓延。贵州贵阳、浙江温州、江苏常州、辽宁营口……里昂证券的分析师Nicole Wong和她的团队曾横跨中国12个城市,调查600多个地产项目以及810000套商品房,发现中国商品房空置率最严重的,是在唐山、温州这样的三线城市,房屋的空置率高达15%,而在2016-2017年预计达到20%。

2015年1月26日,云南昆明建筑工人在工地上作业。相比2013年中国的银行给房地产商的贷款增长了23%。/Reuters

同时,二三线城市的人口外流也多,新增的空房无人填补。以贵州省贵阳市为例,近年来市内大盘频现,动辄占地几千亩、建筑面积高达100多万平方米。贵阳市公开数据显示:市内的新楼盘建筑面积总计3000多万平方米,可以满足100 万新增城市人口的住房需求。而就贵阳市目前431万的人口规模而言,短期内消化这新增的100万人口规模的住房供给几无可能,新楼盘的空置率过高也就不足为奇了。

这些空房子一方面反映地方政府激进的土地买卖,房地产商的过度开发,另一方面,2014年中国房地产销售达到有史以来最高水平,占当年GDP的12%,难以想象靠地产过度开发拉动的经济增速将持续多久。

同比美国这样的成熟市场,地产新房销售在GDP中的比重虽然会稳定增加,但仍远低于10%。上世纪50年代,战后美国地产行业一片火热,比例也刚刚达到5.9%;在2008年金融危机之前,宽松的信贷环境之下,顶峰时期也就是2005年的3.1%。即使是香港这样土地极度紧缺的城市,在1997年-1998年经济泡沫之前最高也只有8%-9%。

除了兴建商品房,随着创新经济新口号的提出,创业园区这种新品种出现了,只是里面同样没有创业者。

从2015年开始,为响应国家建立创新型经济的口号,多地地方政府开始以支持创新经济的名义,在城乡结合部大量兴建创业园区。在创业园区的巨幅广告上,不断鼓吹电商巨头的商业神话,激励在校大学生甚至外来务工人员创业,自己解决就业难题。

国家发展改革委城市和小城镇改革发展中心调查显示,据不完全统计,截至2016年5月,全国县及县以上的新城新区数量3500多个,规划人口达到34亿;此外,县以下的各类产业园上万计。

2013年2月27日,一辆电动三轮车驶过北京某城中村规划区域中的大型广告牌。/Reuters

第三方互联网研究机构艾媒咨询(iiMedia)发布的报告,未来五年,中国创业园区的数量将增至一倍以上,近5000个。这些匍匐在小城市或乡镇周边的创业园区,并没有吸引创业公司的地理条件,当地普遍没有成熟的物流供应商和同行企业,没有可观的本土市场和资金源,更没有营销和技术成熟的劳动力,找一张桌子或一部电话都是难题。想靠创业公司拉动当地经济,不过是当地政府的虚幻蓝图。据统计,目前全国所谓“创新产业孵化器”的园区,入住率不到40%,它们和中国大大小小的鬼城一样,成了房地产神话中变相的泡沫。

中国鬼城难以用城镇化的必然阶段来解释,他们出现的根源是地方政府资金周转永远填不满的漏洞。

“鬼城”运动不过是各地“圈地”恶果的一个缩影,根源仍在财税体制和地方政府永久的资金漏洞。

1994年中国开始实施分税制,导致中央财厚、地方财薄;地方政府的财政收入仅占45%,但地方政府却需要承担75%的财政支出。为了实现预算平衡,地方政府只得想方设法寻找别的收入来源。而与土地有关的税种,房产税、城镇土地使用税、土地增值税、印花税、国有土地有偿使用收入等税种归地方政府所有,卖地成了地方政府重要的财政收入。

为了增加此类税收,地方政府使出浑身解数,不断炒热房地产。从农民手里以低价收购土地,转身高价卖给开发商,转身建高楼,再卖给房奴。而土地批租收入并不纳入财政预算管理,土地收入可为政府带来预算外的收入。再加上缺乏监管,土地收入的用途去向并不需要写入地方政府的决算报告,公众更无法追查。

从边远落后省市的鬼城到东部经济发达区域的空城,都是住不起的高楼。面子工程的恶果终将由民众承担。

温州新城开工建设已有 18 年之久,但是由于早期规划考虑不周,新城区缺乏教育配套设施; 当政府计划增建教育设施时,才发现早已无地可用。考虑到新城区教育资源的匮乏,前来购房的人寥寥无几,整个新城区的房屋空置率奇高。

2012年10月18日,上海某房地产广告前休息的路人。/Reuters

与此同时,空置率高,房子卖不出去,房价也不会降。地产公司无法放弃的利润空间,是因当初以“地王价”从政府里买来的地,一定要从买房者身上回本。而地产商也吃准了占社会70%人口的工薪阶层,他们是购房者中的刚需人群。

有的工薪阶层倾尽两代人的积蓄、东拼西凑、透支后半生的收入,勉强买些小房还要沦为房奴;有的干脆放弃买房计划,几代人蜗居在狭小破旧的空间,过着卑微的“城市生活”。常州市武进区的外来务工人口大约有 80万之多,这些人大多暂住在单位搭建的临时房、本地的出租房中。

中国“鬼城”里阴风穿堂过,房子依然卖出不去。为此,他们甚至想出了农民工去库存的损招。

参考资料

Rob Schmitz, China's economic boom leaves a trail of ghost cities, marketplace, 2014.

Mamta Badkar, China's Most Famous Ghost City Got Even Worse In The Last 4 Years, business insider,2014.

Robin Banerji & Patrick Jackson, China's ghost towns and phantom malls, BBC, 2012.

Chester Yung, China’s Ghost Cities to Get Spookier, the wall street, 2014.

The Unreal, Eerie Emptiness of China’s ‘Ghost Cities’, wired, 2016.

Rosie Cima, Surveying the Ghost Cities of China, priceonomics, 2016.

题图:鄂尔多斯康巴什新区里的新建筑。/Kai Caemmerer

外来人口来源地
河北稳居北京常住外来人口来源省首位。
北京市统计局称,河北、河南、山东、黑龙江、安徽五个省,占北京市常住外来人口的比重分别为24.6%、12.3%、8.8%、6.3%和5.6%,合计占57.6%,比2010年提高1.3个百分点。五年间这些省份是向京输送外来人口的主力军,其中,河北一直稳居首位,2015年占到全市常住外来人口的近四分之一。可见,外来人口来源地的分布仍然受经济发展水平、相邻地域、人口总量等因素的影响。
第六次全国人口普查
绝大多数地区都是属于人口净流出。
傅蔚冈称,根据第五次和第六次人口普查的数据,全省16个地市中,除了省会合肥的常住人口是高于户籍人口,其他15个地市都是常住人口少于户籍人口———这意味着绝大多数地区都是属于人口净流出。
集聚经济
集聚经济有三大好处。
集聚经济的好处有:人才扎堆,进行信息交换和知识溢出;共享大城市的稀缺性资源;大城市人才储备足,企业选择余地大。
人口超出规划
北京等地人口也频频超出规划。
黄文政、梁建章在财新网上撰文称,按2004年制定的规划,北京中心城区人口规模到2020年将控制在850万以内。其实,只要跳出违反自然规律的人口控制思想,从经济常识的角度来分析就知道这种规划完全脱离实际。实际上,从2000至2013年,北京的总人口就增长了50%以上,达2114万,而中心城区则超过1300万,大幅高于2020年控制目标的850万。
低端就业人群
高端与低端就业呈现互补、促进关系而非竞争关系。
聂日明撰文称,有研究显示城市中每增加一个高新技术就业,就需要有五个服务业就业配套支持。其中有两项为诸如律师等高端服务业,而剩下的三个则属于家政、餐饮等低端服务业。高端与低端就业呈现互补、促进关系而非竞争关系。从现实来看,高端就业者所需要的家政、餐饮、洗车等服务大多是由非京籍劳动力提供的,这些岗位不仅工资远低于京籍劳动力的预期薪资,更因传统观念(如贱役、服侍人)而被京籍劳动力所厌恶。
  • 1994年
    中国开始实施分税制,导致中央财厚、地方财薄;地方政府的财政收入仅占45%,但地方政府却需要承担75%的财政支出。
  • 2003 年
    鄂尔多斯自发现煤矿,引来了煤老板和房地产商。
  • 2008年
    金融危机刮来,鄂尔多斯支柱产业的煤价暴跌,房地产失去了资金助推。而这座沙漠里的孤城,餐饮、医疗、教育、交通等设施并没有跟上来,地下水正在枯竭,房价一落千丈。
  • 2010年
    MarketPlace驻中国记者罗伯•施密茨(Rob Schmitz)发现了鄂尔多斯的“鬼城”康巴什新区,这座耗资50多亿、面积32平方公里的“鬼城”,高楼平地起,却无人居住。
  • 2014年
    国务院发布的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》就已经明确提出要求,到2020年,中国城镇常住人口的比例要达到60%。
  • 2015年
    为响应国家建立创新型经济的口号,多地地方政府开始以支持创新经济的名义,在城乡结合部大量兴建创业园区。
  • 2016年5月
    国家发展改革委城市和小城镇改革发展中心的数据显示,全国县及县以上规划中的3500多个新城新区,能容纳近34亿人口
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